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建设工程施工合同纠纷案例分析

  【案情介绍】2002年11月18日,叶光龙与乙方青岛华海物业发展有限公司(以下简称华海公司)签订商品房买卖合同,甲方购买×××××号别墅一栋。2011年,院子西南角地面下沉,影响了房屋的地基安全,原告向被告反映后,2012年乙方将地面开挖并更换管道,全部维修费用由乙方负担。

  2014年4月,地面继续下沉,已经影响到房屋安全,为此,甲方继续向乙方反映情况,乙方派人将地面挖开并灌水查找原因。因雨季来临,甲方要求被告尽快解决,但被告不予处理。为保证房屋安全,甲方不得不自行委托他人维修,共支出维修费用92057.9元,该部分费用应由乙方承担。

  乙方则称:1、2007年8月30日华海公司与原告签订协议书,由华海公司补偿原告人民币150万元,由甲方自行维修×××××号别墅,该补偿款与原告购买该房屋的房款大致相当,已经远远超过正常的维修费用。该协议第三条约定乙方(原告)收到甲方(被告)支付的款项后因房屋质量问题产生的一切责任由乙方自行承担。第五条约定乙方承诺收到甲方按照本协议支付的款项后不就×××××号别墅质量问题向有关机关、媒体上访投诉,也不通过其他任何途径向甲方主张权利。

  该协议签订后乙方华海公司已经向甲方支付补偿款150万元,甲方对×××××号别墅进行了推倒重建,在重建过程中已经改变了原有的建筑结构和规划,别墅外原有的游泳池未保留,地面沉降与甲方翻建房屋存在因果关系,且甲方在协议中也明确关于房屋质量问题以及7号楼的一切责任均由甲方自行承担;2、涉案房屋销售给甲方已经长达十几年,在乙方向甲方支付巨额翻建费用后不应再对甲方的诉请承担责任,如果甲方认为支出的维修费用与公共管道有关,甲方应向使用该管道的全体业主主张赔偿,要求乙方承担赔偿责任没有法律依据,这也是近年来政府实施建筑物维修基金的原因之一,所以甲方即便是维修了公共使用的管道也应该向全体业主主张权利。第三方凯悦公司则称,该公司只是物业管理公司,对于房屋及其附属设施没有维修义务,不应对甲方的维修费用承担责任。

  本案争议问题:第一,对于甲方房屋院内西南角下沉原因以及2012年乙方华海公司维修原因,乙方华海公司于2012年开挖地面进行维修,维修工程量较大,时隔仅二年多,而乙方华海公司称不清楚下沉及维修的原因,并不符合常理,其有隐瞒维修原因的嫌疑;

  而华海公司申请的对下沉原因进行鉴定,但并未交纳鉴定费用,应视为放弃了鉴定申请;

  乙方华海公司称地面下沉是因为甲方重建房屋导致,但并未提交证据证明,系其单方推断,应不予采信。故,华海公司进行了维修却不说明维修的原因,申请鉴定又不交纳鉴定费用,应承担相应的不利法律后果。

  甲方所称2012年维修是因为收集污水管的管道直径是800mm,向外排水的管道是400mm,造成污水外溢冲走周围的沙土,导致地面塌陷。乙方2012年维修时将排水管道更换为800mm,但更换管道后接口处未处理好,回填土全是渣土,没有夯实,导致2014年再次塌陷,该维修原因及再次下沉的原因陈述符合常理,并有维修单位的说明,应予采信。

  第二,通过以上分析,2012年维修的原因是因为污水管道设计不合理,造成污水外溢冲走周围的沙土,导致地面塌陷,而乙方华海公司应甲方要求,于2012年针对该缺陷进行了维修,但维修后地面再次下沉,再次下沉是因为华海公司2012年维修时没有处理完善造成,因此华海公司应继续承担维修责任,而其在原告通知后没有再次维修,应承担原告因维修产生的费用。

  另外,乙方华海公司辩称维修的管道属于公共部位,属于全体业主所有,甲方应向使用该管道的全体业主主张赔偿。对此,维修原因是管道设计不合理,该缺陷自始存在,被告华海公司已经于2012年进行了维修,2014年地面再次下沉的原因是乙方华海公司2012年维修时没有处理好所致,因此,乙方华海公司应对2014年地面再次下沉给甲方造成的损失承担相应责任。

  对于乙方的赔偿范围,2014年维修时,本应由乙方华海公司维修,但在甲方二次通知后,华海公司未予维修,为保证房屋安全,甲方与青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司签订合同,由该公司进行维修,甲方共支出42240元,有维修合同、收据等佐证,本院予以确认。对于地面修复费用,甲方主张按照2012年维修时的地面修复费用计算,本院认为,原告应提交证据证明2014年维修的地面修复费用,不能以2012年维修的地面修复费用为依据计算本次维修的地面修复费用,且甲方与青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司签订的维修合同中施工范围为“庭院发生沉降范围内的拆除工程、土石方工程、支护工程、混凝土浇筑等全部工作内容”,维修结算单中包括回填种植土、垃圾外运、商混、石粉等,因此对甲方主张按照2012年维修时的地面修复费用计算本次维修的地面修复费用,不应被支持。另外,甲方主张第三方凯悦公司赔偿15棵石楠灌木,被告凯悦公司认可2012年维修时移走了原告的15棵石楠灌木,同意挪回并恢复原状,对甲方亦要求被告凯悦公司返还树木,法律应予以支持。

  【相关法律链接】1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条:“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任。”《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”

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