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公告]海博股份:农工商房地产(集团)股份有限公司2014年度、2015年度盈利预测审核报告

  称 “农房集团”)管理层编制的2014、2015年度盈利预测报告。我们

  司”或“公司”)2014年度 、2015年度盈利预测报告是本公司在最佳估

  1、本盈利预测报告是本公司根据立信会计师事务所(特殊普通合伙)经审计的2013年

  度以及2014年1-3月的实际经营业绩为基础,结合本公司2014年度、2015年度的经营计划、

  2、本盈利预测报告所采用的会计政策及会计估计方法在各重大方面均与本公司编制财

  4、本盈利预测报告未预测不确定的非经常性项目对本公司2014 年度和2015年度经营业

  1、本公司遵循的国家现行政策、法律以及当前社会政治、经济环境无重大变化;

  2、本公司适用的各种税项在预测期间,其征收基础、计算方法及税率无重大改变;

  4、本公司2014、2015年度及以后年度均能够正常营运,组织结构无重大变化;

  7、本公司的经营活动在预测期间内不会因人力缺乏、资源短缺或成本大幅变动而受到

  8、本公司制定的生产计划、销售计划、投资计划、融资计划等能够顺利执行;

  农工商房地产(集团)股份有限公司前身系上海农口房地产联合开发经营总公司,成立

  于1988年5月14日,由上海市农场管理局和上海市农业委员会共同出资组建,取得上海市工

  商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》,注册号为综另登字11601号,公司注册资本为

  1989年4月19日,上海农口房地产联合开发经营总公司修订《联合经营合同》,上海农

  口房地产联合开发经营总公司的联营主体变更为上海农工商联合企业总公司和上海市农业

  委员会招待所,注册资本和企业性质不变。其中,上海农工商联合企业总公司出资240万元,

  1990年4月23日,上海农口房地产联合开发经营总公司注册资金增加至550万元,同时公

  司名称变更为“上海农口房产总公司”。新增注册资金250万元中,210万元系上海市农工商联

  合企业总公司拨款,其余40万元系公司留成转入。立信会计师事务所为该次增资出具了验资

  1992年7月28日,上海农口房产总公司注册资金增加至1,500万元,新增注册资金系盈余

  1994年6月3日,上海农口房产总公司注册资金增加至3,000万元,新增注册资金1,500万

  元系盈余公积转入,立信会计师事务所为该次增资出具了信会师验业(二)94-214号验资报

  1996年5月8日,上海农口房产总公司修订《联合经营合同》,上海市农工商联合企业总

  公司与上海市农业委员会招待所约定,将双方的出资比例调整为:上海市农工商联合企业总

  公司出资2,700万元,占90%;上海市农业委员会招待所出资300万元,占10%。1999年9月24

  日,公司办理了联营方名称工商变更手续,注册资本和出资比例保持不变。当年,上海市农

  2000年8月14日,上海农口房产总公司注册资金增加至5,000万元。增资方式为资本公积

  和盈余公积转增实收资本,其中,资本公积转增实收资本400万元,盈余公积转增实收资本

  1,600万元。上海上审会计师事务所出具了沪审事业〔2000〕2742号验资报告。

  2001年8月23日,上海农口房产总公司增资扩股并改制为有限责任公司,公司注册资金

  增加至25,000万元,名称变更为“上海农口房地产(集团)有限公司”(下称“农口房产”)。

  上海市农工商(集团)总公司(2004年3月更名为“上海农工商(集团)有限公司)为农口房

  产本次改制出具了沪农工商资产(2001)340号批复。上海市农工商(集团)总公司以上海

  农口房产总公司90%的股权,作价3,887万元、123.16万平方米土地使用权作价12,316万元以

  及800万元货币资金出资,占注册资本的68.01%;上海市农业委员会招待所以上海农口房产

  总公司10%股权出资,作价432万元,占注册资本的1.73%;上海农工商集团东旺总公司以上

  海好旺房地产有限公司50%股权、上海明丰实业有限公司90%股权和2,615万现金出资,股权

  作价7,365万元,占注册资本的29.46%;上海农工商绿化有限公司以现金出资100万元,占0.4%;

  上海市城乡建筑设计院以现金出资100万元,占0.4%。2001年8月18日,上海上瑞会计师事

  2002年12月25日,上海市农工商(集团)总公司出具沪农工商资产[2002]518号文,将

  上海市城乡建筑设计院持有的农口房产0.4%股份划转给上海市农工商(集团)总公司。农

  口房产于2003年9月12日召开临时股东会,全体股东一致同意上述事项,同时将“农口房产”

  更名为“上海农工商房地产(集团)有限公司”。2003年10月9日公司办妥国有资产变动产权

  2003年6月25日,上海市农工商(集团)总公司和上海农工商集团商业有限公司(2004

  年2月更名为 “上海大都市资产经营管理有限公司”)签署资产置换协议,上海市农工商(集

  团)总公司以其持有的上海农工商房地产(集团)有限公司20%股权和1,561.37亩土地与上

  海农工商集团商业有限公司拥有的建筑面积13,225.70平方米的房产及相关附属设施进行置

  换。2004年4月5日,上海联合产权交易所为本次股权转让出具了04第0001874号产权转让交

  2003年12月19日,上海市农工商(集团)总公司召开临时董事会,会议决定将其所属全

  资子公司上海农工商集团东旺总公司持有的上海农工商房地产(集团)有限公司29.46%的

  股权划转给上海市农工商(集团)总公司。2004年3月27日,上海农工商房地产(集团)有

  2004年9月28日,上海农工商房地产(集团)有限公司召开临时股东会,全体股东一致

  同意以未分配利润转增注册资本,公司注册资本由25,000万元增加至36,000万元。增资后实

  收资本中上海农工商(集团)有限公司出资28,184.54万元,股权比例78.29%;上海大都市

  资产经营管理有限公司出资7,200万元,股权比例20.00%;上海市农业委员会招待所出资432

  万元, 股权比例1.20%;上海农工商绿化有限公司出资183.46万元, 股权比例0.51%。

  2005年6月24日,公司召开临时股东会决议,全体股东一致同意上海农工商(集团)有

  限公司以所持上海市农工商华都实业有限公司95%股权折价262,271,568.47元对公司增资;

  上海大都市资产经营管理有限公司和上海农工商绿化有限公司以现金同比例增资;农委招待

  所不参加增资。本次增资后注册资本为689,942,846.23元,上海农工商(集团)有限公司(2006

  年7月更名为“光明食品(集团)有限公司”)持股78.86%,上海大都市资产经营管理有限公

  司持股20.00%;上海市农业委员会招待所持股0.63 %;上海农工商绿化有限公司持股0.51 %。

  2007年11月20日经公司股东会决议,并经上海市国有资产监督管理委员会于2007年12

  月5日出具的沪国资委产〔2007〕835号文件《关于同意光明食品(集团)有限公司农房集团

  业务重组与股权整合的批复》同意,公司在原注册资本689,942,846.23元的基础上以股权增

  资形式增加注册资本人民币173,005,083.99元,变更后的注册资本为人民币862,947,930.22元,

  并由立信会计师事务所出具信会师报字(2007)第23937号《验资报告》,2007年12月29日

  2008年2月经公司股东会决议,并经母公司光明食品(集团)有限公司以光明食品资产

  〔2008〕108号《关于上海农工商房地产(集团)有限公司整体变更为股份有限公司的批复》

  批准,以公司2007年12月31日净资产折股,整体变更设立股份有限公司,折股总额

  1,000,000,000股,变更后,公司更名为农工商房地产(集团)股份有限公司(以下简称“农

  房集团”)。立信会计师事务所有限公司对本次整体变更后的注册资本实收情况进行了审验,

  并出具了信会师报字(2008)第20739号《验资报告》。2008年3月12日,公司在上海市工商

  2008年3月28日,公司召开第一次临时股东大会,全体股东一致同意公司注册资本由原

  来的10亿元增加到11.2亿元。其中,上海祥展投资有限公司和吴江明圆投资发展有限公司各

  投入资本金3,000万元,上海新工联(集团)有限公司、上海虹阳天地投资有限公司、上海

  久事公司各投入资本金2,000万元。立信会计师事务所有限公司为本次增资出具了信会师报

  字(2008)第21714号《验资报告》。2008年3月31日,农房集团办理了工商变更登记手续。

  增资后,公司股权结构如下:光明食品(集团)有限公司持有692,509,195股,股权比例

  61.8312%;上海大都市资产经营管理有限公司持有159,903,702股,股权比例14.2771%;上

  海农工商绿化有限公司持有9,082,018股,股权比例0.8109%;上海祥展投资有限公司持有

  30,000,000股,股权比例2.6786%;吴江明圆投资发展有限公司持有30,000,000股,股权比例

  2.6786%;上海新工联(集团)有限公司持有20,000,000股,股权比例1.7857%;上海虹阳天

  地投资有限公司持有20,000,000股,股权比例1.7857%;上海久事公司持有20,000,000股,股

  权比例1.7857%;张智刚等22名自然人持有138,505,085股,股权比例12.3665%。

  2011年6月,公司召开第二次临时股东大会,全体股东一致同意关于四家机构投资者及

  自然人股东股权转让方案的议案。其中,上海祥展投资有限公司将持有的30,000,000股,股

  权比例为2.6786%的股权、吴江明圆投资发展有限公司将持有的30,000,000股,股权比例为

  2.6786%的股权、上海新工联(集团)有限公司将持有的20,000,000股,股权比例为1.7857%

  的股权和上海虹阳天地投资有限公司将持有的20,000,000股,股权比例为1.7857%的股权转

  让给光明食品(集团)有限公司;张智刚等22位自然人将持有的公司共100,098,984股,股权

  比例为8.9374%的股权转让给上海大都市资产经营管理有限公司。2011年8月30日,公司办

  理了工商变更登记手续。本次股权转让后,公司股权结构如下:光明食品(集团)有限公司

  持有792,509,195股,股权比例70.7598%;上海大都市资产经营管理有限公司持有260,002,686

  股,股权比例23.2145%;上海久事公司持有20,000,000股,股权比例1.7857%;上海农工商

  绿化有限公司持有9,082,018股,股权比例0.8109%;张智刚等4名自然人持有38,406,101股,

  2012年8月,公司召开第二次临时股东大会,全体股东一致同意上海久事公司将持有的

  20,000,000股,股权比例为1.7857%的股权转让给光明食品(集团)有限公司。2012年8月21

  日,公司办理了工商变更登记手续。本次股权转让后,公司股权结构如下:光明食品(集团)

  有限公司持有812,509,195股,股权比例72.5455%;上海大都市资产经营管理有限公司持有

  260,002,686股,股权比例23.2145%;上海农工商绿化有限公司持有9,082,018股,股权比例

  0.8109%;张智刚等4名自然人持有38,406,101股,股权比例3.4291%。

  公司经营范围包括:企业投资、国内贸易(除国家专项外)、集团内资产清理、土地资

  源的开发、置换、租赁、转让、房地产开发及房地产开发的相关项目,房地产咨询(不得从

  公司已建立股东大会、董事会和监事会议事规则。设置的组织架构中主要有战略投资部、

  总工程师室、运营管理部、营销策划部、财务部、产权办公室、法务部、集团办公室、人力

  公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部于2006年2月15日颁

  布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指

  南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理

  委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15 号——财务报告的一般规定》(2010

  公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司的财

  本公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合并方的账面价值计量。被合

  并各方采用的会计政策与本公司不一致的,本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整,

  在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的

  差额,调整资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。

  本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用,包括为进行企业合并而支付的审计

  企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等,抵减权益性证券溢价收入,溢价收

  本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。

  本公司在购买日对合并成本进行分配,确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及

  本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认

  为商誉;合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,经复核后,

  企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产(不仅限于被购买方原已确认

  的资产),其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的,单独确认并

  按公允价值计量;公允价值能够可靠计量的无形资产,单独确认为无形资产并按公允价值计

  量;取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债,履行有关义务很可能导致经济利益流

  出本公司且公允价值能够可靠计量的,单独确认并按照公允价值计量;取得的被购买方或有

  本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异,在购买日不符合递延所得税

  资产确认条件的,不予以确认。购买日后12个月内,如取得新的或进一步的信息表明购买日

  的相关情况已经存在,预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的,

  确认相关的递延所得税资产,同时减少商誉,商誉不足冲减的,差额部分确认为当期损益;

  非同一控制下企业合并,购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费

  用以及其他相关管理费用,应当于发生时计入当期损益;购买方作为合并对价发行的权益性

  证券或债务性证券的交易费用,应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

  本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定,所有子公司均纳入合并财务报表。

  所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致,

  如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并财务报表时,按本公司

  的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司,以购买

  日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的

  财务报表为基础,根据其他有关资料,按照权益法调整对子公司的长期股权投资后,由本公

  合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产

  子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并

  利润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公

  在报告期内,若因同一控制下企业合并增加子公司的,则调整合并资产负债表的期初数;

  将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;将子公司合并当期

  期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表,同时对比较报表的相关项目进行调整,视

  在报告期内,若因非同一控制下企业合并增加子公司的,则不调整合并资产负债表期初

  数;将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;该子公司自购买日

  至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并

  时,对于购买日之前持有的被购买方的股权,本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重

  新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股

  权涉及其他综合收益的,与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。

  在报告期内,本公司处置子公司,则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合

  并利润表;该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或

  其他原因丧失了对原有子公司控制权时,对于处置后的剩余股权投资,本公司按照其在丧失

  控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按

  原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入

  丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益,在丧失控制权时

  本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司

  自购买日(或合并日)开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额,调整合并资产负债表

  中的资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。

  在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长

  期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额,调整合并资产负债表中的资本公积中的股

  在编制现金流量表时,将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将

  同时具备期限短(从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动

  外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

  外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,除属于与购

  建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则

  处理外,均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期

  汇率折算,不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值

  管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的,将其划分为:以公允价值计量且

  其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,包括交易性金融资产或金融负债(和直接指定

  为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债);持有至到期投资;应收

  取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券

  持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益,期末将公允价值变动计入当期损益。

  处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公允价值变

  取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为

  持有期间按照摊余成本和实际利率(如实际利率与票面利率差别较小的,按票面利率)

  计算确认利息收入,计入投资收益。实际利率在取得时确定,在该预期存续期间或适用的更

  公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不包括在活

  跃市场上有报价的债务工具的债权,包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款、长

  期应收款)等,以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额;具有融资性质的,按

  收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。

  取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券

  持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值

  处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将原

  直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入投资损益。

  按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。

  公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入

  方,则终止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则不终

  在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形式的原则。

  公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认

  ②因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的

  金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确

  认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差

  ②终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确

  金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确认为一项

  金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一部分;本公

  司若与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金

  融负债的合同条款实质上不同的,则终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。

  对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融负债或其

  金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转出

  本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允

  价值,将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对

  价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。

  本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价。

  除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本公司于资产负债表日对金融

  资产的账面价值进行检查,如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的,计提减值准备。

  期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素

  后,预期这种下降趋势属于非暂时性的,就认定其已发生减值,将原直接计入所有者权益的

  对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价值已上升且客观上

  与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。

  单独进行减值测试,如有客观证据表明其已发生减值,按预计未来现金流量现值低于其

  账面价值的差额计提坏账准备,计入当期损益。单独测试未生减值的应收款项,将其归入相

  单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同,已有客观证明表明其发生了减值的应收

  款项,按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况,本公司单独进行减值测试。

  根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。

  存货分类为:原材料、周转材料、库存商品、低值易耗品、开发产品、开发成本、工程

  ④开发成本由开发产品完工前的各项支出构成,按实际发出的成本计价,包括:土地征

  用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发

  的间接费用、借款费用及其他费用等。当商品房实现对外销售,而建造成本尚未取得完整的

  工程审价资料时,根据实际已发生成本和预算暂估成本预估的单位面积建造成本结转销售成

  连同房产整体开发的项目:其费用可分清负担对象的,一般按实际面积分摊计入商品房

  能有偿转让的公共配套设施:以各配套设施项目独立作为成本核算对象,归集所发生的

  根据开发项目所在地的有关规定,维修基金在开发产品预售或销售时,向购房人收取或

  按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期限、从应支付的土建

  安装工程款中预留扣下。在保修期内由于质量问题而发生的维修费用,在此扣除列支,保修

  期末对存货进行全面清查后,按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。

  产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程

  中,以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;需

  要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所生产的产成品的估计售价减去至完工

  时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;为执行

  销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算,若持有存货的

  数量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

  期末按照单个存货项目计提存货跌价准备;但对于数量繁多、单价较低的存货,按照存

  货类别计提存货跌价准备;与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终

  以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计提的存货

  同一控制下的企业合并:公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行

  权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长

  期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额,调整

  资本公积中的股本溢价;资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。合并发生的各

  项直接相关费用,包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等,于发生

  非同一控制下的企业合并:公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投

  资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的

  负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估

  咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益;购买方作为合并对价发行的

  权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过

  多次交易分步实现的非同一控制下企业合并,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面

  价值与购买日新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的

  或有对价作为企业合并转移对价的一部分,按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。

  以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

  以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资

  投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值(扣除已宣告但尚未发放

  的现金股利或利润)作为初始投资成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。

  在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的

  前提下,非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投

  资成本,除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资

  产交换,以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

  通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

  公司对子公司的长期股权投资,采用成本法核算,编制合并财务报表时按照权益法进行

  对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能

  对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。初始投资成

  本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权投资的

  初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差

  被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理:对于被投资单位除净损益以外所

  有者权益的其他变动,在持股比例不变的情况下,公司按照持股比例计算应享有或承担的部

  分,调整长期股权投资的账面价值,同时增加或减少资本公积(其他资本公积)。

  成本法下,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利

  或利润外,公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。

  权益法下,在被投资单位账面净利润的基础上考虑:被投资单位与本公司采用的会计政

  策及会计期间不一致,按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位财务报表进行调整;以

  取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额以及有

  关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响;对本公司与联营企业及合营企业之间发

  生的未实现内部交易予以抵销等事项的适当调整后,确认应享有或应负担被投资单位的净利

  在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首先,冲减长期

  股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,以其他实质上构成对

  被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失,冲减长期应收项目等的账面

  价值。最后,经过上述处理,按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的,按预计承担

  的义务确认预计负债,计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的,公司在扣除未

  确认的亏损分担额后,按与上述相反的顺序处理,减记已确认预计负债的账面余额、恢复其

  他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值,同时确认投资收

  在持有投资期间,被投资单位能够提供合并财务报表的,应当以合并财务报表中的净利

  共同控制,是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制,仅在与该项经济活动相关

  的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企业与其他方对被投

  重大影响,是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够控制或者

  与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大影响的,被投

  重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资,其

  减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的

  除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资,如果可收回金额的

  计量结果表明,该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的,将差额确认为减值损失。

  投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的

  公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产-出

  租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策,出租用土地使用权按与无形资产相同的

  公司对存在减值迹象的,估计其可收回金额,可收回金额低于其账面价值的,确认相应

  固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过一个会

  固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残

  固定资产存在减值迹象的,估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减

  去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

  当固定资产的可收回金额低于其账面价值的,将固定资产的账面价值减记至可收回金额,

  减记的金额确认为固定资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的固定资产减值准备。

  固定资产减值损失确认后,减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整,以使该固定资

  产在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的固定资产账面价值(扣除预计净残值)。

  有迹象表明一项固定资产可能发生减值的,企业以单项固定资产为基础估计其可收回金

  额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的,以该固定资产所属的资产组为基础

  在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出,作为固定资产

  的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,

  自达到预定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按估计的价值转

  入固定资产,并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧,待办理竣工决算后,再按

  在建工程存在减值迹象的,估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发生减值

  的,企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项在建工程的可收回金额

  可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金

  当在建工程的可收回金额低于其账面价值的,将在建工程的账面价值减记至可收回金额,

  减记的金额确认为在建工程减值损失,计入当期损益,同时计提相应的在建工程减值准备。

  借款费用,包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇

  公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资

  本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损

  符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可

  ①资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现

  ③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

  资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资

  当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停

  当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资

  购建或者生产的资产的各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售

  符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3

  个月的,则借款费用暂停资本化;该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到

  预定可使用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借

  款费用确认为当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

  对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款当期实际发

  生的借款费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的

  对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,根据累计资产支出超过

  专门借款部分的资产支出按每月月末余额加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算

  确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

  借款存在折价或者溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金

  外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用

  途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性

  债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确定其入账

  价值,并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额,计入当期损

  在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的

  前提下,非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,

  除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,

  以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本,不确认损益。

  以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账

  价值;以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

  内部自行开发的无形资产,其成本包括:开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注

  册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用,以

  对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销;无法预

  见无形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,不予摊销。

  对无形资产进行减值测试,估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能发生减值

  的,公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产的可收回金额进行

  可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金

  当无形资产的可收回金额低于其账面价值的,将无形资产的账面价值减记至可收回金额,

  减记的金额确认为无形资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的无形资产减值准备。

  无形资产减值损失确认后,减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整,

  以使该无形资产在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的无形资产账面价值(扣除预计净残

  因非同一控制下企业合并形成的商誉,其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买

  本公司进行商誉减值测试,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按照合

  理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关的资产组组合。

  在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时,按照各资产组或者资产组组合

  的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠

  计量的,按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总

  在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产组或

  者资产组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计

  算可收回金额,并与相关账面价值相比较,确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或

  者资产组组合进行减值测试,比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值(包括所分摊

  的商誉的账面价值部分)与其可收回金额,如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于

  长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费

  本公司对外发行的债券按照公允价值扣除交易成本后的金额进行初始计量,并在债券存

  本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时,如该等事项很可能需要未来以交

  本公司在确定最佳估计数时,综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价

  值等因素。对于货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估

  所需支出存在一个连续范围(或区间),且该范围内各种结果发生的可能性相同的,则

  所需支出不存在一个连续范围(或区间),或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结

  果发生的可能性不相同的,如或有事项涉及单个项目的,则最佳估计数按照最可能发生金额

  确定;如或有事项涉及多个项目的,则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。

  本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基本确定能

  公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;公司既没有保留与所有权相联

  系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关

  的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销

  房地产销售在签订了销售合同,房产已完工并验收合格,达到了销售合同约定的交付使

  用状态,取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已

  确认余下房款的付款安排),并符合销售商品收入确认的其他条件时确认销售收入的实现。

  与交易相关的经济利益很可能流入企业,收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况

  在资产负债表日提供劳务交易或建造合同的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确

  按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额,但已收或应收的合同或协议

  价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累

  计已确认提供劳务收入后的金额,确认当期提供劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本

  乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额,结转当期劳务成本。

  ①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳

  ②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益,

  政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的

  与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助,确认为递延收益,按照所建造

  与收益相关的政府补助,用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,取得时确认为递

  延收益,在确认相关费用的期间计入当期营业外收入;用于补偿企业已发生的相关费用或损

  对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产,以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣

  不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括:商誉的初始确认;除企业合

  并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的其他交易或事

  公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,

  资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金总额

  公司出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,

  确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用;如金额较大

  的,则予以资本化,在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。

  公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金收入总额

  一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,以及两方或两方以上同受一方控

  制、共同控制的,构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关

  (10)本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同

  按销售货物、修理修配收入的17%计缴。其中,子公司农工商房地产集团上海福运实业

  有限公司动产租赁收入按小规模纳税人3%的征收率征收;子公司上海古玩有限公司销售文

  子公司上海城隍珠宝有限公司销售金银首饰、钻石及钻石饰品收入按5%计缴。

  建筑、安装、装潢等工程收入按营业收入的3%计缴;提供劳务、房屋销售按营业收入

  城建税采用地区差别比例税率:在市区的税率为7%;在县城、镇的,税率为5%;非市

  子公司上海广林物业管理有限公司按营业收入的10%确定应纳税所得额,再按25%核定

  征收企业所得税;子公司香港上海华都投资有限公司为非居民企业按10%的税率征收企业所

  得税;纳入合并范围的特殊目的主体上海农房投资发展合伙企业(有限合伙)为合伙企业不

  除上述所列外,公司及其余子公司2008年1月1日起统一按新颁布的《中华人民共和国企

  土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为

  30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值

  额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣

  除项目金额200%的部分,税率为60%。普通标准住宅项目,增值额未超过扣除项目金额20%

  的免征土地增值税。公司未达到国家税务总局2006年12月28日国税发[2006]187号《关于房

  地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定的清算条件前,自行比照上述187

  号文规定对土地增值税进行计提。句容市明旺房地产开发有限公司商铺2012年度按3.5%的

  预征率缴纳,2013年度、2014年1-3月按3%的预征率缴纳;镇江兴兆房地产开发有限公司、

  镇江明旺房地产开发有限公司2012年度、2013年1-6月144平方米以下的普通住宅按2%的预

  征率缴纳,144平方米及以上的高级住宅、别墅、联排、商铺按3%的预征率缴纳,2013年7

  月-12月144平方米以下的普通住宅按3%的预征率缴纳,144平方米及以上的高级住宅、别墅、

  联排、商铺按4%的预征率缴纳;2014年1-3月144平方米以下的普通住宅按2%的预征率缴纳,

  144平方米及以上的高级住宅、别墅、联排、商铺按3%的预征率缴纳;上虞市明旺置业有限

  公司2012年商铺、别墅按2.5%的预征率缴纳,2013年商铺、别墅按3%的预征率缴纳,住宅

  按2.5%的预征率缴纳;昆山福兴置业发展有限公司、张家港福运置业有限公司2012年度非

  普通住宅、商铺按3%的预征率缴纳,2013年度、2014年1-3月非住宅按3%的预征率缴纳;江

  苏东恒海鑫置业有限公司2012年度、2013年1-6月按3%的预征率缴纳,自2013年7月份开始

  按2%的预征率缴纳;上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司2012年普通住宅按3%的预

  征率缴纳,商铺按5%的预征率缴纳,2013年及2014年1-3月商铺按3%的预征率缴纳;吴江明

  乐房地产开发有限公司2012年开发的非普通住宅、车位、别墅按3%的预征率缴纳,2013年、

  2014年1-3月非住宅按3%的预征率缴纳;上海农工商房地产集团池州新时代置业有限公司住

  宅按1.5%的预征率缴纳;上海东旺房地产有限公司2012年按3.5%的预征率缴纳;南通农房

  虹阳置业有限公司开发的住宅2012年及2013年1-6月按2%的预征率缴纳,自2013年7月开始

  按3%的预征率缴纳,商铺2012年及2013年1-6月按3%的预征率缴纳,自2013年7月开始按4%

  的预征率缴纳;上海农工商房地产置业有限公司2013年1-10月按2%的预征率缴纳,自2013

  年11月开始按3.5%的预征率缴纳;南宁国粮房地产开发有限公司按1%的预征率缴纳;农工

  商房地产(集团)溧阳明丰置业有限公司开发的商铺按3%的预征率缴纳;郑州农工商华臻

  置业有限公司开发的普通住宅按1.5%的预征率缴纳,非普通住宅按3.5%的预征率缴纳;其

  (1)子公司上海农工商旺都物业管理有限公司、上海谊都物业管理有限公司根据上海

  市地方税务局关于印发本市《营业税差额征收管理办法》的通知(沪地税货[2010]28号),

  对公司按照市房产局、市物价局有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费,实

  (2)子公司上海东茗房产有限公司根据上海市浦东新区地方税务局沪税浦货(2010)8

  号通知,对公司开发的中低价配套商品房收入暂不预征土地增值税。子公司农工商房地产集

  团上海银航置业有限公司根据上海市浦东新区地方税务局沪税浦货(2012)17号通知,对公

  (3)子公司上海东茗房产有限公司、农工商房地产集团上海银航置业有限公司及农工

  商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司根据财政部、国家税务总局关于廉租住房经济

  适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税〔2008〕24号)对公司开发的经济适用房项

  目免征土地使用税;子公司农工商房地产集团万阳(上海)置业有限公司、农工商房地产集

  团上海银航置业有限公司及农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司根据财政部、

  国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知(财税

  (4)子公司香港上海华都投资有限公司为非居民企业,减按10%的税率征收企业所得

  税。根据国家税务总局国税函(2008)112号通知,对公司获得的我国居民企业(直接拥有

  与经审计的最近一期报表合并范围一致,同时在未来期间,考虑了预测期内子公司预计

  本公司2014 年、2015年的预测营业收入是以2013年度、2014 年1-3月已实现营业收入

  和变动趋势为基础,结合2014年度经营计划、市场需求预测等因素进行分析测算而确定。本

  其中:房地产及相关产业收入根据达到预计房产完工验收及销售合同约定的交付条件的

  已售或预售的房屋面积,销售合同中确定的销售单价或计划销售单价为依据预测(计划销售

  单价以项目历史成交价格或所销售楼盘周边地区相同档次楼盘销售价格为依据,考虑一定的

  波动幅度进行预测);其他产业收入主要根据经营计划、销量及各产品市场价格等分析预计;

  (1)本公司2014年度营业收入预测数为1,196,399.02万元,较上年增加190,522.98万元,

  A.房产相关的售房收入预测数为1,062,864.03万元,较上年增加237,365.13万元,增长幅

  度28.75%,主要由于2014年“农房.澜湾九里”等达到可结转收入状态的开发项目较2013 年大

  上海农工商房地产置业有限公司开发的“西郊半岛名苑”项目,项目位于上海华新镇新府

  中路西侧地块,共有三幅地块,其中E-4-08地块为商业用地;E4-02地块为其他商服用地(商

  业、办公)、E-5-03地块为普通商品房(洋房、高层)。目前开发的为E-5-03地块,其中洋

  房预计可售面积56,415.92 平方米,高层预计可售面积208,889.70平方米,分A、B、C、D四

  个标段开发,其余两块地块正在规划开发计划中。E-5-03地块项目A、B标段已于2013年竣

  工并获取交付使用许可证,C、D标段预计将于2014年达到竣工结转状态。该项目2014 年预

  上海金山房产经营有限公司开发的“万盛金邸”项目位于上海金山石化,项目拟建住宅、

  商业两种物业类型,其中:住宅预计可售面积为208,082.60平方米,商业预计可售面积为

  70,000平方米。住宅分南、北两区进行开发。南区已于2013年竣工并获取交付使用许可证,

  北区预计于2014年8月达到竣工结转状态,商业拟分三期建造,预计于2015年底竣工。该项

  农工商房地产集团金益(上海)置业有限公司开发的“万祥金邸”项目,位于上海市金山区

  朱泾镇8,5街坊P1宗地,项目拟建住宅、商业两种物业类型,预计可售面积92,005平方米,

  其中住宅90,405平方米,商业1,600平方米,预计于2014年12月达到竣工结转状态。该项目2014

  南宁国粮房地产开发有限公司开发的“农房.澜湾九里”项目,位于南宁市五象新区五象

  大道西段668号,项目预计分3至4期开发,项目拟建高层住宅、商铺两种物业类型,目前开

  发的为项目一期,其中高层住宅可售面积175,792平方米,商业可售面积8,331平方米,车位

  1,023个,预计于2014年12月达到竣工结转状态。该项目2014年预计结转收入8.35亿元。

  农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司开发的三个保障房项目,分别位于鹤

  a、12-01动迁房地块项目(鹤永路750弄,汇诚佳苑),项目分高层、商铺两种物业类

  型,项目可售面积93,100平方米,其中高层住宅为92,598平方米,商铺为502平方米。高层住

  b、13-01动迁房地块项目(鹤永路751弄,汇贤雅苑),项目分高层、商铺两种物业类

  型,项目可售面积99,649.59平方米,项目于2013年12月竣工交付。该项目2014 年预计结转

  c、15-02经适房地块项目(鹤永路625弄,汇德茗苑),项目拟建高层、商铺两种物业

  类型,项目可售面积81,784.36平方米,预计于2014年4月竣工交付。该项目2014 年预计结转

  农工商房地产(集团)溧阳明丰置业有限公司开发的“溧阳..英伦尊邸”项目,位于溧城

  镇泓口路北侧,育华路西侧。拟建多层、高层、商铺三种物业类型,其中多层可售面积为

  25,736.76平方米,高层预计可售面积为146,231.74平方米,商铺预计可售面积为7,620.61平方

  米。项目多层和部分商铺于2013年12月竣工,高层和剩余商铺预计于2014年12月达到竣工结

  农工商房地产集团上海银航置业有限公司开发的两个保障房项目位于航昌路199弄、489

  a、25-01动迁房项目地块(航昌路199弄,汇嘉善苑),项目分高层、商铺两种物业类

  型。项目可售面积77,129.42平方米,其中高层住宅为76,313.86平方米,商铺为815.56平方米。

  b、22-06经适房项目地块(航昌路489弄,汇仁馨苑),项目拟建高层、商铺两种物业

  类型,预计可售面积90,074.80平方米,预计于2014年6月达到竣工结转状态。该项目2014 年

  农工商房地产集团福侬置业有限公司开发的“福侬庄园”项目,位于昆山市淀山湖镇淀兴

  路南侧,项目分三期开发,拟建小高层、多层、联排别墅、双拼别墅四种物业类型,其中一

  期为小高层、多层,预计可售面积97,765.15平方米,二期为联排别墅、双拼别墅,预计可售

  面积48,490.14平方米,三期为多层、小高层,预计可售面积61,705.71平方米。一、二期项目

  预计于2014年12月达到竣工结转状态。该项目2014年预计结转收入4.57亿元。

  张家港福运置业有限公司开发的“福德庄园”项目,位于江苏省张家港市乐富路99号,项

  目分三期开发,拟建小高层、别墅、商铺三种物业类型。其中一期可售面积为32,393.85平方

  米;二期可售面积为51,488.78平方米,三期小高层预计可售面积57,392.72平方米、商铺预计

  可售面积4,432.87平方米。一、二期项目于2012年竣工。三期预计于2014年12月达到竣工结

  农工商房地产(集团)溧阳明豪置业有限公司开发的“燕山国际花园”项目,位于溧阳龙

  泉山庄南侧,育才南路西侧,燕山南路东侧。拟建高层、别墅和商铺三种物业类型,其中高

  层可售面积为146,943.23平方米,别墅可售面积为19,560.52平方米,商铺可售面积为2,964.84

  平方米。项目预计2014年12月约10万平方米的高层和别墅达到竣工结转状态,2015年6月剩

  B.商业收入预测数为67,548.00万元,较上年下降51,196.92万元,下降幅度43.12%,主

  要原因为本公司下属子公司上海农工商建筑材料有限公司13年销售钢材实现6.26亿元的收

  入,但由于钢材市场低迷,因此公司预计将大幅减少钢材类商品的销售,导致14年商业收入

  (2)本公司2015年度营业收入预测数为1,479,763.97万元,较2014年预测数增加

  283,364.95万元,增长幅度23.68%,主要收入情况预计如下:

  A.房产相关的售房收入预测数为1,414,735.39万元,较2014年增加351,871.36万元,增

  长幅度33.11%,主要由于2015年“檀府、澜山苑”等达到可结转收入状态的开发项目较2014 年

  农工商房地产(集团)浙江兆禾置业有限公司开发的项目为“檀府”项目和“澜山苑”项目。

  a、“檀府”项目位于浙江绍兴柯桥街道万商路以北育才路以西,项目拟建小高层和商铺

  二种物业类型,其中小高层预计可售面积46,815平方米、商铺预计可售面积8,916平方米,项

  目预计于2015年5月达到竣工结转状态。该项目2015 年预计结转收入5.83亿元。

  b、“澜山苑”项目位于浙江绍兴柯桥街道育才路以东钱陶公路以北,项目拟建小高层、

  别墅和商铺三种物业类型,其中小高层预计可售面积245,059平方米、别墅预计可售面积

  29,565平方米、商铺预计可售面积1,285平方米,项目预计于2015年3月达到竣工结转状态。

  农工商房地产集团湖南投资置业有限公司开发的“农房观沙国际”项目,位于湖南省长沙

  市岳麓区银杉路和长望路交界处西南角。项目拟建办公楼、商铺、住宅三种物业类型,预计

  可售面积145,092.37平方米。项目预计于2015年12月达到竣工结转状态。该项目2015年预计

  扬州华利置业有限公司开发的“朗悦华府”项目,位于扬州市双塘路南、扬子江北路东,

  项目分三期开发,项目拟建普通商品房和商铺两种物业类型。其中朗悦华府-A(商铺)预

  计可售面积27,720平方米、朗悦华府-B(高层)预计可售面积80,784平方米、朗悦华府-C(多

  层)预计可售面积24,970平方米。预计朗悦华府-B于2014年12月可达到竣工结转状态,朗悦

  华府-A、C于2015年达到竣工结转状态。该项目2015年预计结转收入8.55亿元。

  上海北茂置业发展有限公司开发的“新龙广场”项目,位于上海市闸北区,东至西藏北路、

  西靠晋元路。项目拟建住宅、办公、商业三种物业类型,其中住宅预计可售面积14,278平方

  米,办公预计可售面积15,381平方米,商业预计可售面积5,124平方米。项目预计2015年10

  山东菏泽平土房地产有限公司开发的“御河丹城”项目,位于牡丹区人民路以东,松花江

  北路以南,项目分二期开发,一期拟建多层、高层和商铺三种物业类型,其中高层可售面积

  为131,802.56平方米,多层可售面积为44,751.26平方米,商铺可售面积为10,817.41平方米。

  一期于2014年12月达到竣工结转状态。二期拟建高层、商铺二种物业类型,预计总可售面积

  为236,299.77平方米,预计于2016年达到竣工结转状态。该项目2015年预计结转收入8.05亿

  农工商房地产(集团)南浔置业有限公司开发的“中央公园”项目,位于湖州市南浔城市

  新区万顺路东侧,项目分两期开发,一期拟建多层、高层、小高层、商业,其中多层预计可

  售面积35,800平方米、高层预计可售面积90,600平方米、小高层预计可售面积16,200平方米、

  商业预计可售面积12,000平方米。一期项目预计于2015年12月31日达到竣工结转状态;二期

  拟建多层、高层、商业,预计总可售面积为122,500平方米。二期项目预计于2016年达到竣

  上海锦如置业有限公司开发“嘉定新城D9地块商业”项目,位于嘉定区马陆镇0010街坊

  15/8丘。项目拟分二期开发,项目拟建商铺、写字楼两种物业类型。其中一期预计可售面积

  97,722平方米,二期尚无工程规划。一期项目预计于2015年11月达到竣工结转状态。该项目

  B.商业收入预测数为零, 原因为本公司2014年度拟处置子公司上海城隍珠宝有限公

  (3)本公司营业成本包括主营业务成本、其他业务成本。主营业务成本主要为房地产

  房地产及相关产业成本预计方法:已竣工决算项目,按决算报告核定的单位成本及计划

  销售面积结转成本;已完工尚未办理竣工决算的项目,根据实际发生的土地成本、前期费用、

  建安工程费用及其他公用配套费用等直接成本和应计入房屋销售成本的其他预计费用预测

  总成本,并根据可售面积测算单位成本,按照可确认销售收入面积进行成本结转。

  本公司2014年度营业成本预测数为918,721.69万元,较上年增长106,048.28万元,主要是

  随同营业收入增长,营业成本相应增加。公司2014 年预计主营业务毛利率为22.34%,比较

  2013 年毛利率18.53%有所增长,主要为房产销售及相关产业毛利率增长了2.49%,系由于

  2013年低毛利的保障房占比较高,2014年度、2015年度预计保障房占比明显回落,故整体毛

  2015年度营业成本预测数为1,117,369.22万元,较2014年预测数增长198,647.53 万元,

  主要是随同营业收入增长,相应增加营业成本。公司2015年预计主营业务毛利率为24.01%,

  本公司营业税金及附加项目主要包括土地增值税、营业税、消费税、城建税、教育费附

  其中,达到清算条件的房地产项目土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条

  例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企

  业土地增值税清算管理有关问题的通知》,分别按各个房地产项目,以清算口径计算预计的

  房地产销售增值额,按超额累进税率30%—60%预计,未达到清算条件的房地产项目已经部

  分完工并结转收入的,土地增值税根据按照清算口径进行预清算,根据预计的土地增值税与

  营业税根据预计房地产及相关产业、物业管理收入、房屋出租收入的5%,建筑及相关

  消费税根据金银首饰、钻石及钻石饰品收入按5%预计;本公司2014年拟处置下属子公

  司上海城隍珠宝有限公司的股权,故2015年未预计其收入,相应的消费税亦未预计。

  城建税根据各项目所在地的不同,按预计营业税、消费税和增值税的1%、5%或7%预计;

  以上预测都是建立在预测年度相关的主要税收政策不会发生变化的假设基础上。

  本公司各年营业税金及附加连续增长,主要系由于预测的营业收入增长而相应营业税金

  本公司2014年度和2015年度销售费用主要以公司销售人员及工资变动情况以及该预测

  年度的销售计划、项目推广计划、参照历年实际发生水平进行预测。销售费用主要包括工资

  本公司2014年度和2015年度销售费用呈逐年增长的态势,2014年销售费用预测数约

  37,380.20万元,较上年预计增长13,340.00万元;2015年销售费用预测数约为46,710.16万元,

  较上年预计增长9,329.96万元。主要由于房产销售项目增加、收入业务规模扩大导致广告宣

  本公司2014年度和2015年度管理费用的预测是以公司管理人员编制及工资变动情况、已

  经签订的中介咨询费、宣传费、租赁费等合同、折旧摊销政策以及预测年度的业务扩展趋势

  根据本公司管理人员人数、目前的工资水平等因素综合考虑,预计2014年管理费用

  29,628.45万元,预计2015年度管理费用30,790.16万元,呈逐年递增趋势。主要是因为房产项

  利息支出是根据融资计划以及利率预计,其中包括:不符合资本化条件的房地产企业的

  贷款利息以及属于其他行业子公司的借款利息,其余参照历年实际发生水平进行预测。

  本公司2014年度财务费用预测数为13,738.84万元,较上年增长2,154.12万元;2015年度

  财务费用预测数为14,679.92万元,较上年增长941.08万元。主要是由于随着业务规模扩大,

  资产减值损失包括根据应收款项计提的坏账准备及存货跌价准备,坏账准备根据公司预

  测期间收入情况、回款情况分析及应收款项账龄,结合公司的坏账政策预测;存货跌价准备

  本公司公允价值变动收益主要包括交易性金融资产、交易性金融负债公允价值变动产生

  预测期内,由于公允价值的变动具有不确定性,根据谨慎性原则,未对其进行预测。

  本公司投资收益主要包括成本法核算的长期股权投资收益、权益法核算的长期股权投资

  收益、处置长期股权投资产生的投资收益、持有至到期投资持有期间取得的投资收益、处置

  权益法核算的长期股权投资收益,2014年预测267.39万元系对上海城乡建筑设计院有限

  公司、上海米沙瓦医科工业有限公司按权益法核算产生的投资收益;2015年预测-19.34万元

  本公司2014 年度拟处置持有的上海城乡建筑设计院有限公司20%股权和上海城隍珠宝

  有限公司56%股权,但由于股权转让的基准日及股权转让价格均未确。

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